Immobilienrecht

Das Immobilienrecht umfasst die verschiedensten Konstellationen rund um Immobilien.

Im Nachfolgenden stellen wir die wesentlichen Themen dar.

1. An- und Verkauf von Immobilien

Ein Kaufvertrag über Immobilien wird erst mit der Beurkundung durch den Notar wirksam. Der Notar ist unabhängig und unparteiisch. Seine Mitwirkung dient dem Schutz der Beteiligten, für die es fast immer um erhebliche wirtschaftliche Werte geht. Der Notar sorgt für die rechtliche Beratung, Rechtssicherheit, Rechtsfrieden und Schutz des Unerfahrenen vor übereiltem Handeln. Demgegenüber sind die Makler, Bauträger und Finanzierungsinstitute die wichtigsten Wirtschaftsberater der Beteiligten. Der Steuerberater ist häufig unverzichtbarer Ansprechpartner und in bautechnischen Angelegenheiten kann es sinnvoll sein, einen Architekten einzuschalten.

Bei Immobilienkäufen spielt das Grundbuch eine wichtige Rolle. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das von den Amtsgerichten geführt wird und auf dessen Richtigkeit man sich verlassen kann. Es gibt Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und wie diese belastet ist. Vor dem Vertragsabschluss sollte daher der Inhalt des Grundbuches durch den Notar festgestellt worden sein.

Nach der Beurkundung besorgt der Notar die zur Vertragsdurchführung erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung. Der Käufer wird beim Immobilienkauf erst mit der Umschreibung im Grundbuch Eigentümer. Bis zur Umschreibung kann einige Zeit vergehen. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Verkäufer Eigentümer und damit verfügungsberechtigt.
Er darf zwar nicht, könnte aber wirksam über das Grundstück ein weiteres Mal verfügen oder noch Belastungen vornehmen. Ferner könnten noch Zwangshypothekenvon Dritten eingetragen werden oder sogar eine Zwangsversteigerung stattfinden.
Um den Käufer vor solchen Gefahren zu schützen, wird meistens zu seinen Gunsten die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung in das Grundbuch beantragt. Der Käufer wird zunächst also als künftiger Eigentümer im Grundbuch "vorgemerkt".
Dies hat zur Folge, dass der vormerkungsberechtigte Käufer aus der Vormerkung einen Löschungsanspruch gegen spätere vertragswidrige Eintragungen hat.

Der wichtigste Aspekt des Kaufvertrages ist die Absicherung des vereinbarten Leistungsaustausches (Grundstück gegen Kaufpreiszahlung). Im Regelfall zahlt der Käufer den Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer. Um sicherzustellen, dass der Käufer nach Kaufpreiszahlung Eigentümer der Immobilie wird, müssen also vor Kaufpreiszahlung alle erforderlichen Unterlagen, insb. Genehmigungen vorliegen, die für den Kauf der Immobilie erforderlich sind und den Vertrag gegebenenfalls erst rechtswirksam machen. Auch die Löschung von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks, die zugunsten von Gläubigern des Verkäufers vorgenommen wurden, muss zuerst veranlasst werden, sofern der Käufer die Belastungen nicht übernimmt. Um die Beschaffung von etwaigen Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen und um die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch kümmert sich der Notar. Zudem übernimmt er auch die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung etwaiger vom Käufer aufgenommener Kredite.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ergeben sich Besonderheiten, da beim Kaufeiner Wohnung nur ein selbständiger Teil einer Immobilie erworben wird.
Miteigentümer am Grundstück sind alle Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bestimmte Gebäudeteile (Heizungsraum, Waschküche, Außenwände, Dach, Treppenhaus). Insoweit spricht man vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zu dem Sondereigentum). Letzteres erlangt jeder Eigentümer an seiner Wohnung, nämlich den einzelnen Räumen der Wohnung, auch an einem Pkw-Stellplatz oder an einem Kellerraum.

Rechtlich geschaffen wird das Wohnungseigentum durch die Teilungserklärung, in der die Gebäudeaufteilung festgelegt wird. Voraussetzung ist die räumliche Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen, die von der Baubehörde bestätigt wird (Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die dafür erforderlichen Pläne fertigt der Architekt.

Der Notar entwirft für das zu teilende Objekt eine auf dieses Objekt zutreffende Teilungserklärung. Inhalt der Teilungserklärung ist grundsätzlich auch die sog. Gemeinschaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich Nutzung, Bewirtschaftung und Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden. Die Wohnungseigentümer können in der Wohnungseigentümerversammlung verbindliche Beschlüsse fassen. Maßgeblich ist für alle Fragen des Wohnungseigentums das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), an dem sich die Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und auch die Teilungserklärung orientieren müssen.

Zahlreiche Besonderheiten gelten beim Kauf vom Bauträger. Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, wobei der Bauträger als Verkäufer das mitverkaufte Gebäude erst noch errichten muss. Der Bauträgervertrag enthält neben den kaufvertraglichen Elementen auch Bestandteile aus anderen Vertragstypen (insbesondere des Werkvertrages).

Die Baubeschreibung und Pläne geben vor, wie die Bauerrichtung zu erfolgen hat. Sie sollten dem Käufer vor Vertragsabschluss bekannt sein. Baubeschreibung und Pläne müssen immer Bestandteil des notariellen Vertrages werden. Anderenfalls ist der Bauträgervertrag unwirksam.

Üblicherweise werden zusätzlich zu den kaufvertraglichen Elementen in dem Bauträgervertrag der Umfang und Zeitplan der Bauerrichtung sowie Sonderwünsche des Käufers und die Zahlungsmodalitäten (regelmäßig nach Baufortschritt), die in Übereinstimmung mit den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stehen müssen, geregelt.

Beim Kauf von Anlageobjekten sind viele Besonderheiten zu beachten. Diese ergeben sich daraus, dass für den Käufer nicht die Gebrauchsvorteile der Immobilie, sondern deren Ertrag im Vordergrund der Kaufentscheidung steht. Insbesondere sollte der Käufer die das Objekt betreffenden mietvertraglichen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen kennen.

Der Notar sollte die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für den vom Käufer erwarteten Ertrag im Auge haben und entsprechend beraten. Hier gilt aber ganz besonders, dass sich die Beratungspflichten des Notars entscheidend nach den Erfahrungen und Kenntnissen der Vertragsschließenden richten.

2. Grundpfandrechte

Zu den Grundpfandrechten zählen die Grundschuld und die Hypothek. Beide dienen als Sicherheiten für Geldforderungen. Üblich ist für die Absicherung von Bankdarlehen die Grundschuld.

Während die Hypothek für eine bestimmte Forderung bestellt wird und daher mit der Rückzahlung des Darlehens nicht mehr verwendbar ist, handelt es sich bei der Grundschuld um ein Sicherungsmittel, das für neue Darlehen wiederverwendet werden kann, also beliebig oft als Sicherheit dienen kann.

Die Grundpfandrechte werden im Grundbuch (und zwar in Abt. III) des Grundstücks, welches belastet werden soll, eingetragen. Damit ist die Belastung für jeden, der das Grundbuch einsieht, ersichtlich.

Die sogenannte Zweckerklärung zwischen Bank und Darlehensnehmer legt fest, welche und wessen Verbindlichkeiten durch die Grundschuld gesichert werden. Sie wird direkt mit der Bank vereinbart.

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus dem im Grundbuch eingetragenen Betrag des Grundpfandrechtes, den Grundschuldzinsen und der etwaigen Nebenleistung. Sollte die gesicherte Forderung (Darlehen) nicht zurückbezahlt werden, so kann der Darlehensgeber das belastete Grundstück versteigern lassen. Banken fordern zumeist zusätzlich neben dem Grundpfandrecht ein Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers als weitere Sicherheit.

Weiterhin wird in der Regel von Banken auch die "Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung" verlangt. Hierdurch bleibt dem Gläubiger (Bank) das Erstreiten eines gerichtlichen Urteils im Falle der Nichtzahlung erspart. Er kann sofort die Zwangsvollstreckung betreiben. Im Fall der Nichtzahlung durch den Schuldner kann er aufgrund des Schuldanerkenntnisses auch in dessen sonstiges Vermögen (Arbeitslohn, Konten) pfänden. Der Schuldner kann sich dagegen unter Umständen durch Erhebung einer Klage wehren.